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遺産評価

遺産相続の協議を開始する際にまず始めにやらなければならないのは遺産の総点検です。この遺産の評価が明らかにならないと、分割や相続税額算出の話ができません。預貯金、株式など通帳や取引明細書などをくまなく調べてください。

また、遺産は単純なお金のものばかりではなく、様々な形態のものがあります。各遺産の評価の方法を確認してみます。

遺産評価の方法

土地

遺産相続の中でも土地の相続は評価の難しいものの一つです。土地の評価方法は「路線価方式」と「倍率方式」という二つの方法があります

路線価とは、土地を評価するために国税庁が道路につけている価格のことで、路線価方式とは、毎年更新されるこの路線価に土地の面積を掛けて計算する方法です。対象となる土地の形や土地が面している道路などの条件によって補正を加えて評価額を計算します。

例えば、路線価500万円の道路に面している土地が80平米メートルあったとすると、 500万円×80平米で4億円が土地の評価額となります。

路線価が設定されていない土地は倍率方式で評価します。倍率方式では固定資産税評価額に国税庁が決めた、その地域の宅地や山林などの評価倍率を掛けて相続税の評価額を計算します。固定資産税評価額が3,000万円で評価倍率が1.2ならその土地の評価額は3,600万円となります。路線価や評価倍率は国税庁のウェブサイト(http://www.rosenka.nta.go.jp/)から閲覧できるので、確認してみてください。

借家権

マンションやアパートなど、建物の賃貸借に関して、借りている人が持っている権利を借家権といいます。借家人がもつ借家権の評価額は、借家権割合(30〜40%)を自用家屋の評価額にかけた額です。また、借家権の取引の対象となっていない地域でも、貸家の評価に関しては計算に含めます。

借地権

建物を所有する目的でほかの人の土地を貸借している人が、土地に対してもつ権利を借地権といいます。ここで土地を借りている人を借地人といい、借地権の評価額は、自用地価額×借地権割合の式で算出されます。

建物

建物の評価方法は固定資産税評価額で決まります。固定資産税評価額が1,000万円ならば、相続税評価額も1,000万円となります。

預貯金

預貯金の評価方法は相続開始日の残高となります。相続が開始すると口座は凍結され、引き出しなどはできなくなりますので残高証明書を発行してもらい、預貯金の額を確認して遺産に計上します。

また、定期預金や定期郵便貯金、定額郵便貯金など普通預金より利率が高いものは、相続時期に解約した場合の受け取り金額が評価額になります。

株式

株式の評価は預貯金などと同様に相続開始日の終値を評価額とするのが妥当です。しかし株価は経済状況の変動などを受けやすいため、評価額を決める際にある程度の幅がもうけられています。次の4つのうちからもっとも低い価格で評価します。

1.相続開始日の終値

2.相続開始日当月の終値の月平均額

3.相続開始日前月の終値の月平均額

4.相続開始日前々月の終値の月平均額

家財道具

テレビ、クーラー、自動車、タンスなどの家財道具も当然相続財産として計上します。原則は基本的には、時価で計算するのですが、家財道具など現在いくらで取引されるのかというのをいちいち調べていくのは困難です。実務上は全てをまとめて、家財道具一式100万円といったようにまとめて評価することが多いようです。

生命保険

生命保険契約に関する権利を取得した場合、課税時期の時点で解約したときの払戻金相当額が評価額となります。ただし、平成15年4月1日から平成18年3月31日までの間に開始した相続については下記の等式により評価する事ができます。

(払込保険料の合計額×70/100)−(保険金額×2/100)

固定資産税評価額

市町村の税務課(東京23区では都税事務所)にある固定資産課税台帳に登録してある土地や建物の評価額を指します。固定資産税評価額は、次のような税金を計算するときに使います。

(1) 固定資産税や都市計画税の税額

(2) 不動産取得税や登録免許税

(3) 相続税や贈与税を計算するときの土地や建物の評価額

■評価額の決定基準

固定資産税評価額は国が定めた「国定資産評価基準」に基づいて市町村が決定します。評価額は、土地については時価の60〜70%(公示価格の70%)、建物については建築費の50〜70%ぐらいです。

評価額は原則として3年ごとに見直して評価替えが行われます。

土地については地価の動きにより評価額を変更しますが、評価額を登録した固定資産課税台帳は、通常毎年3月1日〜3月20日までの間、縦覧することができます。台帳を見て評価額に納得できないときは、通常3月1日〜3月31日までの間に審査の申し出をすることができます。この期間に審査の申し出がなければ台帳の評価通りで確定します。

■土地の負担調整措置

固定資産税や都市計画税は、固定資産税評価額(住宅地などで軽減措置のあるものはそれを適用した後の額)×税率で計算しますが、地価の上昇や株価基準の変更により、3年ごとの評価替えのときに評価額が高くなった場合、評価額にそのまま税率をかけたのでは税金の負担が急に重くなってしまいます。そこで土地については、負担調整率というものを設けて、段階的に税額を上げていく措置がとられています。

■評価額を知るには

土地や建物の固定資産税評価額を知りたいときは、市町村の税務局(東京23区は都税事務所)で固定資産課税台帳を閲覧できますが、市町村によっては本人か本人の委任状のある人しか閲覧できないところもあるので注意してください。

相続税の申告などで必要なときは、評価額の証明書を発行してくれます。固定資産税と都市計画税の税額を通知するため、毎年4月頃に納税通知書が送られてきます。増税通知書には、課税標準額、税率、税額が記載されており、課税標準額に税率を乗じると税額になります。この課税標準額というのは税金の対象となる金額のことです。課税標準額は基本的には固定資産税評価額と同額ですが、住宅用地の特例などの、軽減措置の適用や負担調整がある場合は異なる金額になります。